Типовая квартира, пусть даже улучшенной планировки, коих в Волгограде большинство, вселяет тоску своей унылой планировкой. Туалет рядом с кухней, сама кухня маленькая за счет того, что в ней кто-то придумал кладовку и так далее, и тому подобное. Поэтому вполне понятно желание людей сделать так, чтобы каким-то образом улучшить свои жилищные условия. К примеру, расширить кухню за счет демонтажа кладовой, или добавить пару-тройку лишних квадратных метров за счет сноса стены, разделяющей балкон и комнату. Однако просто так взять и снести стену нельзя. Ибо это чревато достаточно крупными разбирательствами с контролирующими органами.

Специалисты-архитекторы рекомендуют различать такие понятия, как перепланировка и реконструкция: «Перепланировка квартиры ни в коей мере не затрагивает несущих конструкций, – говорит председатель союза архитекторов Волгоградской области Александр Моложавенко. – Ее процедура примерно одинакова для всех районов города. Человек должен выполнить проект перепланировки, а затем представить его на заседание межведомственной комиссии, которая, во-первых, рассмотрит, является ли это перепланировкой или реконструкцией, и в случае, если несущие конструкции здания не будут задействованы в работе, то вынесет положительное решение. Если же идут какие-то серьезные изменения, которые затрагивают в том числе и несущие стены, то это уже реконструкция здания и здесь требования уже совсем другие.

Очень часто люди попросту не разделяют этих понятий. Да порой и сами проектные организации вводят людей в заблуждение, предлагая, к примеру, вместо кухни сделать большую ванную с джакузи. Но это запрещено по строительным нормативам. В любом случае перепланировка и реконструкция – это два разных понятия, и если в первом случае достаточно только лишь проекта и решения комиссии при районной администрации, то во втором случае пакет необходимых документов намного больше, а сама процедура гораздо сложнее, поскольку согласование идет на уровне администрации города, с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и проведения экспертизы, которая подтвердила бы, что перепланировка не нарушила общую целостность строения».

По мнению специалистов Архстройнадзора, в том, что перепланировка или реконструкция проводятся незаконно, виноват, в первую очередь, излишний бюрократизм российских чиновников: «Как правило, всегда, как только мы проверяем застройщика или собственника, затеявшего изменение помещения, то выявляем нарушения, – пояснил начальник управления Архстройнадзора по Волгоградской области Михаил Норкин. – В свою очередь, мы начинаем проверять какой-то конкретный объект в случае, когда на него поступает жалоба или когда владелец вступает в какие-то юридические отношения при продаже или дарении квартиры. За редким исключением, человек предпочитает сначала сделать реконструкцию, и лишь потом обратиться за разрешительными документами. И лишь около десяти процентов людей сначала предпочитают собрать все документы, и лишь потом начать работы».

По мнению господина Норкина, основной причиной, по которой люди крайне неохотно соглашаются на оформление документов, является излишний бюрократизм чиновников: «Любое общение с чиновником не только в Волгограде, но и в общем в России – серьезный стресс для человека. Поэтому он старается всячески оттянуть этот момент, порой пускаясь даже на сознательные нарушения», – подчеркнул господин Норкин.

Риелторы вместе с тем считают, что продать квартиру с перепланировкой, а тем более с реконструкцией, можно только лишь при условии, что все документы, узаконивающие изменения в планировке квартиры, находятся в полном порядке: «Будет лучше, если при продаже квартиры, тем более с измененной планировкой, все документы будут в порядке, – считает председатель правления Нижневолжской гильдии риелтеров Елена Анохина. – Рынок недвижимости и так сейчас достаточно наполнен, поэтому у человека появляется возможность выбирать. Однако если перепланировка или реконструкция квартиры сделаны достаточно качественно, все документы в порядке, а сама квартира продается срочно и по достаточно низкой цене, то, как правило, у такого жилья больше шансов быть проданным. То же самое можно сказать и про квартиры, подвергшиеся перепланировке и продающиеся по достаточно низкой цене, однако владельцы которых не успели подготовить все документы. Тогда, взвесив все «за» и «против» покупатель, после уменьшения цены, принимает решение о покупке. Но, повторюсь, это касается лишь тех случаев, когда квартира продается срочно и за относительно небольшие деньги».

Архитекторы, выполняющие работы по проектированию перепланировки и реконструкции квартир, утверждают, что подобные заказы поступают достаточно часто, но случаи, когда не удается убедить клиента в том, что сделать так, как он хочет, нельзя – единичны: «Перепланировки делаются сплошь и рядом, – говорит архитектор Андрей Чуйков. – Действительно, некоторые фирмы грешат тем, что начинают работы без разрешений, оформляя потом все задним числом, через суд. Лазейки в законодательстве это позволяют. Другое дело, что при рассмотрении подобного иска суд не обращает никакого внимания на соблюдение строительных норм, нарушение которых наблюдается практически повсеместно. К примеру, человек объединяет лоджию с комнатой, чего делать категорически нельзя. В результате страдают его соседи, а результат подобных улучшений скажется уже через 7-10 лет. Некоторые чудо-мастера вообще умудряются проложить трубы отопления под полом. С учетом того, что температура теплоносителя достигает 95-97 градусов, жить в таких квартирах практически невозможно.

Приятно, что в разговорах с клиентом большинству людей удается доказать, что так, как хотят они, сделать невозможно в силу нарушения строительных норм. Тем не менее, встречаются и патовые ситуации, когда человек буквально кричит, что ему плевать на всех, и требует сделать так, как хочет он. С такими клиентами мы, как правило, расстаемся».

Пошаговую инструкцию о том, как действовать, если в человеке проснулся крепко спящий строитель, и счастливый обладатель трехкомнатной улучшенной хрущевки хочет сделать квартиру под себя, дали в ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект»: «Первым делом получите технический паспорт квартиры с поэтажным планом и экспликацией в БТИ, – говорит главный архитектор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» Алексей Проценко. – Для этого надо вызвать техника, который проводит измерение квартиры, и через 10 дней вам выдаются необходимые документы. Их срок годности – один год. После этого на плане вы отмечаете, что хотите сделать. И обращаетесь за консультацией к специалистам-архитекторам, имеющим лицензию на проектирование. Вам расскажут, какие документы надо собрать, куда обратиться, что предпринять. Консультация бесплатная. Для перепланировки и переустройства, при которых не затрагиваются несущие конструкции или общедомовые инженерные коммуникации, достаточно эскиза, который вы можете нарисовать от руки красной ручкой на копии плана квартиры из технического паспорта. В остальных случаях необходим проект, выполненный любой лицензированной проектной организацией.

При этом принятие решения о разрешении или отказе в разрешении перепланировки должно быть озвучено не позднее, чем через полтора месяца со дня принятия заявления. Оформляется разрешение бесплатно. Вместе с ним будет выдан «Журнал производства ремонтно-строительных работ». С этим журналом надо сходить в управляющую организацию, где будет зарегистрирована дата начала и окончания ремонта (в среднем такие работы длятся четыре месяца, в зависимости от финансовых и временных возможностей владельца).

После завершения ремонта квартиру должна осмотреть специальная комиссия с проверкой. Она все проверит и примет работы. Если все выполнено по проекту, составляется акт о завершении переустройства, который вы получите его в течение 15 дней, после чего остается лишь вызвать комиссию из БТИ, которая зафиксирует изменения планировки в техпаспорте помещения.

Добавлю, что любое изменение, не зафиксированное в поэтажном плане, грозит владельцу квартиры потерей одного из основных прав: права распоряжения. То есть продать, обменять или подарить квартиру вряд ли удастся. Самовольная перепланировка – административное правонарушение, за которое предусмотрен штраф в 2000-2500 рублей. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы. Если этого сделано не будет, дело дойдет до суда. В результате квартира, находящаяся в собственности, может быть продана с публичных торгов. Собственнику обязаны выплатить деньги за вычетом расходов. Если же вы не собственник, а наниматель по договору социального найма, договор могут расторгнуть в одностороннем порядке. При этом если человек уже купил квартиру с перепланировкой, то кроме прав на недвижимость приобретаются еще и обязанности. Таким образом, человек должен либо согласовать выполненную ранее перепланировку, либо устранить нарушения, вернув все в прежнее состояние».

Разрешено без согласования:

• Демонтировать антресоли (которые не указаны на плане квартиры в качестве самостоятельного помещения).
• Делать арку в дверном проеме, если стена не несущая.
• Если высота и ширина проема не увеличиваются, можно делать арку и в несущей стене.
• Переставлять электроплиту.
• Устанавливать металлическую дверь в существующий дверной проем.

Разрешено после согласования:

• Переносить ванну или унитаз в другое место, разворачивать их.
• Переставлять газовую плиту на кухне.
• Частично разбирать несущую стену для увеличения проема.
• Объединять санузел и увеличивать его за счет коридора.
• Сносить кладовку (если она указана на плане в качестве самостоятельного помещения).
• Заделывать дверные проемы в перегородках и несущих стенах.
• Остеклять лоджии и балконы.
• Сносить не несущие стены и перегородки.

Запрещено:

• Уменьшать размеры вентиляционного общедомового короба.
• Заменять перегородки из легких материалов на более тяжелые.
• Переносить радиатор из комнаты в застекленные лоджии, балконы.
• Увеличивать площадь ванной комнаты и санузла за счет жилых комнат.